Baux commerciaux Monthyon

La conclusion d'un bail commercial est loin d'être un acte anodin. Soumis à des règles de fond et de forme particulièrement strictes, le bail commercial se conclut pour une durée de neuf ans et doit donc faire l'objet d'une habile négociation. Inscrit au Barreau de Meaux et avocat à la Cour d'Appel de Paris, Maître GIMENEZ, votre avocat en droit des affaires, intervient, dès la conclusion du bail commercial, pour vous aider à négocier ses clauses et à le rédiger, en bonne et due forme. Ainsi, l'assistance de votre avocat de Meaux s'avère gage de sécurité, pour le bailleur comme pour le preneur.

Le bail commercial peut être source de conflits, tant lors de son renouvellement qu'en cas de résiliation. Maître GIMENEZ, inscrit au Barreau de Meaux et avocat à la Cour d'Appel de Paris, fait valoir vos droits et vos intérêts en cas de contentieux relatifs au bail commercial, que vous soyez locataire ou bailleur.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial suppose l'existence d'une société, enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RGS), qui envisage de louer un local commercial, afin d'y exercer son activité.

Une société enregistrée auprès de la RCS

Selon l'article L.145-1 du Code de commerce, le preneur du local commercial doit être immatriculé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), voire d'un répertoire des métiers, pour pouvoir bénéficier de la protection inhérente au statut des baux commerciaux.

La question du local commercial

Le local commercial est l'objet du bail commercial. Il entre dans la catégorie des biens immeubles qui, par définition, ne sont pas susceptibles d'être déplacés, à l'instar des terres agricoles, des appartements, voire des servitudes.

Pour qu'un local puisse faire l'objet d'un bail commercial lors de sa mise en location, il doit :

  • Être le lieu où l'activité commerciale s'exerce en priorité, qu'il s'agisse d'une fabrication et/ou d'une commercialisation ;
  • Être accessible à la clientèle ;
  • Être stable et permanent.

Bien entendu, la destination du local doit être respectée : il doit être à usage commercial.

Un avocat pour la rédaction du bail commercial

Le bail commercial classique est un bail dit « 3/6/9 ». Conclu pour une durée de neuf années, il peut, toutefois, être résilié par le locataire, tous les trois ans.

Le contrat de bail commercial liste les droits et les obligations du bailleur et du locataire. Parce qu'ils s'engagent sur une durée de neuf ans, ces derniers doivent veiller à ne commettre aucun impair, lors de la détermination du montant du loyer ou des clauses à insérer. De ce fait, ils peuvent solliciter l'aide d'un avocat pour la rédaction d'un contrat de location en bonne et due forme.

Inscrit au Barreau de Meaux, Maître GIMENEZ, votre avocat en droit des affaires, est en mesure de rédiger, pour vous, le contrat de bail commercial. Votre avocat de Meaux vous informera notamment sur les clauses envisagées, ainsi que sur leurs conséquences.

La négociation et la rédaction des baux de location particuliers

Sachez qu'en sus du bail commercial « 3/6/9 », il existe des baux de location particuliers, répartis en deux catégories : les conventions à longue durée et les conventions à courte durée.

Les conventions à longue durée

Parmi les conventions à longue durée, on retrouve :

  • Le bail emphytéotique : La durée de ce bail de location s'avère particulièrement longue, puisqu'elle peut être comprise entre 18 et 99 ans ! En contrepartie d'un loyer relativement peu élevé, le locataire s'engage à effectuer des travaux, dans le but d'améliorer la valeur du fonds exploité.
  • Le bail à construction : Le bail à construction est requis lorsque le bailleur loue un terrain sur lequel il s'engage à construire des locaux. Le loyer est révisable tous les trois ans. Il n'est pas rare que celui-ci soit augmenté, en raison des améliorations apportées à la chose louée ! En cas de contentieux, votre avocat en droit des affaires de Meaux vous représente devant le Tribunal de grande instance, que vous soyez locataire ou bailleur d'un local commercial à Meaux, Chelles ou Thorigny, par exemple.
  • La concession immobilière : La concession immobilière est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien immeuble attribue la jouissance de celui-ci à un concessionnaire et ce, pour une durée équivalente ou supérieure à vingt ans. En contrepartie, le concessionnaire paie une redevance, tous les ans.

N'hésitez pas à recourir aux services de votre avocat de Meaux pour la rédaction du bail emphytéotique, du bail à construction ou du contrat de concession immobilière. Ces baux de location étant particuliers, ils impliquent des conséquences non négligeables, tant pour le bailleur que pour le preneur. De ce fait, la présence d'un avocat en droit des affaires s'avère nécessaire pour que vous puissiez négocier et signer le bail, en toute connaissance de cause.

Les conventions à courte durée

Parmi les conventions à courte durée, on retrouve :

  • Le bail dérogatoire (bail précaire) : D'une durée maximale de trois ans, le bail dérogatoire n'est pas renouvelable. Le bail dérogatoire naît de la volonté du bailleur et du locataire de ne pas se soumettre au statut des baux commerciaux.
  • Le bail saisonnier : Le bail saisonnier est idéal pour les sociétés qui effectuent des activités commerciales saisonnières, notamment lors de la saison touristique. Ce peut-être la vente de glaces, l'été, sur une plage, par exemple, ou la location de skis dans une station, l'hiver. Le bail saisonnier a une durée comprise entre 3 et 6 mois. Il peut être renouvelé, chaque année.
  • La convention d'occupation précaire : La convention d'occupation précaire est un contrat qui permet à l'occupant d'un local commercial de disposer d'un droit de jouissance précaire, en contrepartie duquel il verse, au propriétaire, une redevance d'un faible montant.

Les règles qui encadrent le bail dérogatoire, le bail saisonnier et la convention d'occupation précaire s'avèrent strictes et précises. Pour être sûr de respecter les principes édictés pour ces trois baux de location singuliers, vous pouvez faire appel aux services de Maître GIMENEZ. Inscrit au Barreau de Meaux et avocat à la Cour d'Appel de Paris, votre avocat en droit des affaires négocie les clauses du bail dérogatoire, du bail saisonnier ou de la convention d'occupation précaire, avant de s'employer à leur rédaction.



Que vous envisagiez de conclure un bail commercial classique, dit bail « 3/6/9 », ou un bail particulier, qu'il s'agisse d'une convention à longue durée (bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière) ou d'une convention à courte durée (bail dérogatoire, bail saisonnier, convention d'occupation précaire), n'hésitez pas à faire appel à un avocat en droit des affaires pour sécuriser l'opération et vous engager en toute connaissance de cause. Maître GIMENEZ, votre avocat en droit des affaires de Meaux, vous informera notamment sur la teneur des clauses du bail commercial, ainsi que sur leurs conséquences.

La révision du loyer

Le loyer peut être révisé tous les trois ans et ce, à la demande du bailleur ou du locataire.

Le déplafonnement du loyer

La révision du loyer est plafonnée. De ce fait, la hausse du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Seul un changement d'activité ou une amélioration des facteurs de commercialité, tels que définis par l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1963 réglant les rapports entre bailleurs et locataires, peut justifier un déplafonnement de loyer.

L'indexation des loyers

Certains contrats de location comportent une clause d'échelle mobile, qui prévoit une révision annuelle du montant du loyer du local commercial. Le loyer est alors indexé, chaque année, sur la variation de l'indice INSEE des loyers commerciaux.



En tant que bailleur, vous souhaitez déplafonner le loyer du local commercial loué, en raison d'une amélioration nette des facteurs de commercialité, mais le locataire s'oppose à cette hausse ? Locataire, vous considérez que la hausse de votre loyer est injustifiée ? Maître GIMENEZ, avocat en droit des affaires à Meaux, est en mesure de vous représenter, tant devant la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris, que devant le Tribunal de grande instance compétent, de Paris ou de Meaux.

La loi Pinel

Promulguée le 18 juin 2014, la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux TPE (dite « loi Pinel ») réforme, en profondeur, les baux commerciaux. Son objectif initial vise à favoriser le développement des activités commerciales et artisanales sur l'ensemble du territoire Français. De ce fait, certaines des mesures adoptées impactent le déplafonnement des loyers des locaux commerciaux.

L'article L145-39 prévoit ainsi que la variation de loyer ne peut donner lieu à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté durant l'année précédente.

En sus, la loi Pinel précise que l'indexation annuelle ou triennale des loyers des locaux commerciaux ne doit plus se baser sur l'indice du coût de la construction, puisqu'il est jugé pénalisant pour le locataire. Il s'avère désormais nécessaire de tenir compte de l'indice des loyers commerciaux.

Inscrit au Barreau de Meaux, votre avocat, Maître Vincent GIMENEZ, renseigne les bailleurs et les locataires sur ce dispositif récent.

Le renouvellement du bail commercial

Renouvellement ou tacite prolongation ?

Pour que le renouvellement d'un bail commercial soit effectif, le locataire doit adresser une demande de renouvellement au bailleur. À défaut, ou si le bailleur ou le locataire ne donne pas congé, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation. Attention ! En cas de tacite prolongation, le locataire ne peut plus céder son fonds de commerce. De même, si la durée du bail commercial dépasse les douze ans, en raison d'une tacite prolongation, le bailleur sera libre de déplafonner le loyer.

Mieux vaut donc que le locataire notifie, au bailleur, sa volonté de renouveler le bail commercial. La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois précèdant l'expiration du bail commercial.

Lorsque la demande de renouvellement est portée à la connaissance du bailleur, celui-ci dispose de trois mois pour informer le locataire de son accord ou de son refus. En cas de non-réponse, la demande de renouvellement est réputée acceptée par le bailleur.

Le montant du loyer

À son terme, le bail commercial donne lieu à de nouvelles négociations entre le bailleur et le preneur du local commercial, quant aux modalités de son renouvellement. Il n'est notamment pas rare que le loyer du local commercial soit revu à la hausse ! Le motif ? L'amélioration des facteurs locaux de commercialité.

Il se peut, également, que soit procédée l'indexation des loyers : le montant du loyer évolue, en fonction de la variation d'un indice, tel que spécifié sur le contrat de location. Généralement, il s'agit de l'indice INSEE des loyers commerciaux.

Le locataire est en mesure, soit d'accepter le nouveau montant du loyer, soit d'accepter le renouvellement du bail commercial, tout en notifiant son désaccord quant à la fixation du nouveau montant du loyer. Dans ce deuxième cas de figure, il sera alors nécessaire de saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux, voire, en cas de désaccords, le Tribunal de grande instance.

En tant qu'avocat en droit des affaires, Maître GIMENEZ est en mesure de plaider en faveur des locataires qui envisagent de contester le nouveau montant du loyer, fixé par le bailleur lors du renouvellement du bail commercial. Parallèlement, l'avocat peut défendre les intérêts des bailleurs qui considèrent que les facteurs de commercialité se sont améliorés et prévoient, de ce fait, de déplafonner le loyer du local commercial.

Maître GIMENEZ, votre avocat en droit des affaires, représente notamment les bailleurs ou les locataires devant la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris, ainsi que devant le Tribunal de grande instance de Meaux.

Non-renouvellement de bail commercial et indemnité d'éviction

Le bailleur d'un local commercial est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial, aux termes des neuf années. Il doit alors prendre congé de son locataire et lui verser une indemnité d'éviction, hormis dans certains cas prévus par la loi (manquement du locataire à l'une de ses obligations, telles que le versement du loyer, etc.).

Le montant de l'indemnité d'éviction est calculé, eu égard au préjudice subi par le locataire, en raison du non-renouvellement du bail commercial.

Maître GIMENEZ, votre avocat de Meaux, peut être sollicité durant la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction pour représenter, soit les intérêts du locataire, soit les intérêts du bailleur.

La résiliation du bail commercial

Lorsqu'une clause résolutoire est insérée au sein du contrat de location, le bail commercial peut prendre fin à tout moment, dès lors que l'une des parties manque à ses obligations.

En cas d'impayés de loyers, par exemple, le bailleur doit faire parvenir au locataire un commandement de payer. La clause résolutoire prendra effet un mois après la réception du commandement de payer, dans le cas où le locataire n'a pas régularisé sa situation.

Maître Vincent GIMENEZ, votre avocat en droit des affaires de Meaux, est en mesure de rédiger le commandement de payer, ainsi que l'ensemble des commandements visant à inciter le preneur à respecter ses obligations, telles que stipulées dans le contrat de bail commercial.

De même, Maître GIMENEZ, avocat à la Cour d'Appel de Paris peut solliciter le Juge pour obtenir un délai supplémentaire, voire une suspension de la clause résolutoire, pour le compte d'un locataire qui, à titre d'exemple, devrait faire face à des difficultés financières.

Cession du bail et vente du fonds de commerce

Quand un locataire n'a plus l'usage de son local commercial, il peut choisir de procéder à la cession de son bail commercial, voire à la vente de son fonds de commerce.

La cession du bail commercial permet au locataire initial de transmettre son bail à une tierce personne. Cette dernière, en tant que cessionnaire, jouira des droits et sera tenue de répondre aux obligations stipulées par le contrat de location.

La cession du fonds de commerce, quant à elle, implique la vente des éléments matériels et immatériels (dont le droit au bail) utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale.

Le propriétaire du local commercial peut difficilement s'opposer à la cession du bail ou du fonds de commerce (sauf en cas de motifs légitimes, tels que l'incapacité du cessionnaire à payer le loyer). Cependant, des clauses incluses dans le contrat de location peuvent freiner le processus de la cession (accord obligatoire du bailleur, vérification de la solvabilité du cessionnaire, etc.).



Particulièrement compétent en droit des affaires, Maître GIMENEZ, votre avocat de Meaux, vous aide à négocier les transactions et à accomplir toutes les formalités requises pour la cession du droit au bail commercial, voire pour la vente du fonds de commerce. En cas de contentieux relatifs à la cession du droit au bail commercial, il plaide en votre faveur devant le Tribunal de grande instance. Que vous soyez bailleur ou locataire d'un local commercial, n'hésitez pas à recourir à l'assistance de votre avocat, inscrit au Barreau de Meaux et avocat à la Cour d'Appel de Paris.

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